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蛋壳公寓真的会跑路吗?还能撑多久?

2020-11-20 13:23

蛋壳公寓在11月16日向公众表面:不要听信任何跑路、倒闭谣言。

11月17日传出我爱我家房地产公司对其有收购意向,但是在19日据业内人士透露消息:我爱我家包括董事长、总裁谢勇等高管在最近一周多次洽谈接手蛋壳公寓事宜,目前我爱我家正核算财务成本问题,具体接手方案尚未敲定。

经过财务成本核算,账是算不平的,除非有什么其他办法让我们能把账算平。而由政府来出钱补漏洞的概率很小。因为蛋壳公寓亏损过大。

蛋壳公寓会破产吗?

其他长租公寓安全吗?

11月19日清晨,北京住建委向公众表示,已针对蛋壳公寓成立专办小组,希望能平稳解决此事,后续处理方案会及时公布。

1.蛋壳公寓的问题

更加诡异的是,3日内在美股上市的蛋壳公寓于19日股价再次暴涨约90%,越濒于破产,股价越上涨?

多家财经媒体关于蛋壳公寓股价上涨的原因众说纷云,或许有一种可能,蛋壳公寓股价上涨仅仅是因为美国股市整体行情呈上涨趋势带动其上涨,并非因为我爱我家计划收购而上涨。

蛋壳公寓今年1月17日赴美上市,表面光鲜的背后,疑似隐藏着巨大的亏空,蛋壳赴美也许并非是为了实现敲钟的幻梦,而是为了给公司立刻“续费”,以解燃眉之急。

根据公开财报显示,2017年至2019年,蛋壳公寓分别实现营收6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元,而亏损则分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元,随着营收的不断增高,亏损也在不断扩大。

2020年,经历疫情之后的蛋壳公寓资金压力更加庞大。

澎湃新闻报道:接触蛋壳公寓的内部人士表示,蛋壳公寓三年内累计亏损达到60亿元人民币。

如果仅根据公开财务报表计算,三年内,蛋壳公寓累计亏损50.89亿元人民币,因此这位来接触蛋壳公寓的核心人员所说的60亿元可能并非虚构,今年已经过掉92%,该数字可能仅仅是个保守数字。

诉讼风险

根据智能风控平台RiskRaider风险雷达发现,蛋壳公寓的所属的紫梧桐(北京)资产管理有限公司,在2020年频繁陷入诉讼案中,截至到2020年11月19日,开庭公告多达98起,大部分诉讼案件与“合同纠纷”有关系。

近期紫梧桐作为直接被告已经达到36起,大量来自北京、江浙沪、广东、山东等地的装修公司、家具企业、木门行业企业、知识产权代理公司等将其告上法庭。

和直觉反差比较大的是,这些案件中大部分并非租户、房东。因此紫梧桐(北京)的失信风险非常大,一部分供应商已经很难再给予这家企业足够多的时间。

涉及到民事诉讼(房东、租户关联度大)的案例中,很大一部分以“调解”告终。

行政处罚风险

该公司今年上半年就已经被北京相关单位盯上,因为该公司可能存在大量隔断间,根据《商品房屋租赁管理办法》第八条第一款规定,未以该房屋原设计的房间最小出租单位出租,紫梧桐公司在上半年至今被相关单位频繁予以处罚。

这是许多长租公寓存在的问题,为了尽可能的扩大收入,将房间重新装修成隔断间,一方面对房屋本身造成一定毁坏,可能令房东不满,另一方面严重影响用电安全,易造成火灾。

失信风险

紫梧桐(北京)资产管理有限公司通过“股权穿透”可以看到,疑似实际控制人的高靖认缴金额570万元人民币,崔岩认缴资金430万元人民币,两人控股该公司。

该公司主体失信被执行超过1000万人民币。

通过历史投资发现,蛋壳公寓曾经投资控股的深圳蛋壳公寓总公司二次投资给青梧桐有限责任公司,失信超过1000万人民币。

这些仅仅是失信风险中的冰山一角。

2.长租公寓的市场风险

2015年至今,几乎每一家长租公寓都在疯狂抢占市场,忽视公司是否能够盈利,美其名曰互联网思维。

今年突如其来的疫情黑天鹅,立刻把数百家长租公寓品牌拉入现实。

据业内人士统计,截至到2020年6月份,今年上半年国内总计倒闭16家长租公寓。

01利用贷款养活业务

据蛋壳公寓的用户表示,租蛋壳公寓的房子,会被建议选择用小额贷款付房租,选择年付还可降低每月房租价格,享受一定程度的优惠。

对于房东,则每月付给高于市场价的价格,如果市场规模每个月都能够永远暴增,这样的商业模式还可以延续,但这样的趋势很明显并不符合现实世界的规则。

据大量用户表示,已经在app上选择退租,但租金无法退还,并且还会被强制继续支付贷款,很大一部分用户是今年刚毕业的学生,部分学生甚至没有工作,处于无业状态。

另一方的房东们,有很大一部分表示已经几个月没有收到房租,房子也处于在暂时无法收回的状态。部分房东也计划将房租用来还贷,或者给小朋友们支付教育款项。

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如果某些家长恰好选择了某些教育机构、健身房的小额贷用来支付课程费用,那么长租公寓的资金压力可能也会传导至其他行业。

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综合考虑,以超过总资产50%的贷款来运作公司,风险极高,市场不可能一帆风顺,融资、业务、回款等等方面任何一个环节出现问题,公司都会出现破产风险。

对于长租公寓而言,也许保留一定程度的货币资金对于公司的生存来说至关重要。

如果以超过100%甚至1000%的贷款来运作公司,这简直是当代魔幻现实主义,只有身在其中的掌控者,才会觉得理所当然。

02利润微薄,成本攀升

蛋壳公寓在和房东谈业务的过程中表示,会以高于市场价几百块的价格收房,在租客这方面,会以低于市场价的价格出租房子,中间会出现几百块,甚至几千块钱的差价。

过去几年,这部分差价由源源不断的融资货币资金填补,但是在市场规模触顶阶段,公司亏损的问题一下自出现在台前,受到聚光灯的关注。

当公司规模尚小时,人员少,人力资源成本也不高,在有融资的情况下,这部分成本可以忽略不计。

但是当公司越来越庞大,招聘的金牌销售越来越多时,人力成本一下子就疯狂攀升,作为一家已经拥有数千名长期在职员工的蛋壳公寓,已经没有足够的资金可以用来给他们发工资,这也是为什么在7~10月份,大量蛋壳公寓员工离职的原因之一。

综合来说,长租公寓通过小额贷款、疯狂扩张的行为不可持续,公司越庞大,亏损越猛烈。

长租公寓在出租房子的过程中往往充当了一个汇集房租信息的角色,如果长租公寓上调或降低出租价格,房租越高,房东更愿意直接接触租户,反过来,如果房租越低,租户也更愿意直接接触房东。

因为房东和租户都不愿意让长租公寓赚差价。

除非长租公寓可以创造其他价值,比如个性化服务,或者更好的居住环境,可能才会创造更好的收益。

依靠不断建隔断间来吸引用户,不惜降低居住体验,最终只能让该公司的业务逐渐被市场淘汰。

最后,凛冬已至,风险无处不在!

 

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