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2022写在房价暴涨之前 | 不允许房价大规模下跌,预示着市场存在什么风险?

2022-06-28 10:21

据澎湃新闻报道,自2021年8月以来,国内超过20个城市对房企试图大规模降价做出相应措施,以此防止带来冲击市场的系统性金融风险。

及时采取措施的城市包括张家口、岳阳、桂林、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等。

最近一段时间房地产市场光怪陆离的举措,给大家科普一下为什么会出现许多表面上看起来反逻辑的事情。

武汉于昨日已经放开限购。

福州市平潭综合实验区发布“关于进一步规范实验区商品房销售市场秩序的通知”。

通知提出,通知提出,各房地产开发企业在销售商品住房时,实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%,对超出规定幅度的,不予办理网签、备案。

张家口于2021年9月出台政策,要求已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售,新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%销售。

根据克而瑞数据,国内百强房企2022年1~5月整体操盘业绩规模同比下降52.3%,5月单月实现销售操盘金额4546.7亿元,同比降幅仍保持在较高水平,降幅达59.4%。

去年被广为关注的恒大,今年仍然陷于流动性危机之中,企业核心部门仍然在着手解决资金问题,根据AI风控系统RiskRaider风险雷达,AI给“恒大地产集团有限公司”的评级是特别预警,AI表示有一定概率该公司存在比较大额的欠款,该公司也有一定概率负债累累。

 

 

 

 

(PS:专业的风控团队可以从AI的视角理解房企的各类风险)

希望恒大能够恢复正常。

2021年的恒大在一定程度上已经到了债务风险很高的时刻,如果恒大突然崩塌,可能会导致一系列房企逐个崩塌,接着影响到金融公司,大量债务无法及时返还,最终影响到实体产业。

如果制造业也因为过于糟糕的环境无法融资或者账目上没有充足的货币资金影响交易,那么就会进一步造成经济系统就很难短时间走出大萧条,未来需要很多时间用来填补曾经的债务。

不必对企业债务妖魔化,适量的债务有助于企业持续扩张,钱投入到研发、生产线、销售端等环节,可以更有效率的推进产业经济的发展。

周期性的经济危机的本质是经济体在早期用债务推动经济的发展,早期市场供给小于需求,经济持续健康发展,到了周期性末端,出现债务过高,市场的需求量逐步降低,最终导致债务无法及时返还。

债务分成三种主要债务,一种是企业债务,一种是家庭债务,一种是行政债务。

如果上述三大债务过高,债务无法及时返还,我们就会看到企业批量的倒闭,公务员发不出工资,见诸于新闻时,就是泡沫破裂的时候,经济危机的最顶端。

美国在1929年经济泡沫硬着陆后,接下来几年时常出现公务员欠薪的情况,这是一个世界性的问题,二战前10年,德国马克崩溃后,德国也出现类似的欠薪问题。

70~100年一次的超大规模经济危机发生后,如果主要国家无法通过积极的货币政策、温和且高瞻远瞩的行政和交往解决沉重的债务问题,那么有一定概率会通过对外剧烈行动来解决。

赤字货币化意味着发行更多的钞票还钱,或者创造更多的信用给企业信心,最终帮助经济体进入到下一个经济周期,刺激经济,开始新一轮的繁荣。

房地产市场拥有一部分金融属性。

今年房地产市场被权威机构定义为“实体产业”。

这意味着房地产市场的金融属性将被逐渐降低,市场有自身规律,政策的影响在短期会给市场造成很大的影响,但在长期市场仍然有市场自身的规律控制。

因此,房地产市场虽然被视为实体产业,剥夺了一部分金融属性,但最终它仍然会有一部分金融属性,这是市场带来的必然。

房地产市场被剥夺掉部分金融属性后,国内将会有其他资金蓄水池代替房地产市场的作用,通过印钞票和宽信用两种货币政策,创造更多的资金,填补债务,扩大资金蓄水池的实际能力,为更多的科技型、消费型企业装填资金弹药,实现刺激经济的期望,帮助经济体走出大萧条。

国内的房地产市场已经经历了大约8个月的下跌,各地相关机构通过政策为房地产市场托底,防止房地产市场出现系统性风险。

现在不仅仅是国内的房地产市场下跌,国外欧美日韩也正在经历房地产市场的暴跌阶段。

资金正在迅速远离房地产市场。

房地产市场下跌意味着该市场进入到周期性的下行阶段,短期内不会再次暴涨。

中国房地产市场在过去几十年中并非一骑绝尘。

在2005年、2008年均出现过房地产市场价格短期触顶,经历了一轮又一轮的短期暴跌,引发当年的部分经济分析专家提出房地产已经出现系统性风险的判断。

2008年,两批专家在新浪财经专题节目打赌,一方认为房地产市场将进入暴跌阶段,不值得持有;一方认为房地产市场将进入长达十年的牛市,至少持续到2018年触顶。

两方专家为此赌约下赌注,输的一方赔给另一方一部分奖金。

事实是,2018年美国次贷危机蔓延至中国,广东、浙江大批进出口企业倒闭,1、2线城市的房价在当年纷纷暴跌,深圳的许多观察者对深圳房地产市场从失望进入到绝望阶段。

认为房价会继续暴涨的专家输了,并将赌注赔给了赢的一方。

然而,2010年开始,房地产市场变成了另一种局面。

我们可以将其描述为“灵活就业”状态。

2022年,相关货币策略通过多种方式总计投放12万亿,其中一部分也包含央行给出的信用,这样的举措意味着经济进入到下一个周期的初始阶段,也就是开始释放货币资金和信用推动企业的发展,实现刺激经济的债务周期早期经济增长的阶段。

国内的人口环境和地域分布相对复杂。

互联网的公共舆论过于霸道和强势。

一部分人表达一种单一的观念,无论其是否合理,其他所有观点都容易被隐藏在复杂的真相之下。

接下来,国内的房地产市场大规律会出现结构性涨跌,既有涨的楼市,也有跌的楼市,这种冰火两重天的局面可能在近未来会被我们视为常态。

房地产市场短期看金融,中期看土地,长期看人口。

目前西方的金融市场步入漫漫熊市,就差一次史诗级的暴跌。

比特币重回9000美元,美股纳斯达克回到6000点,洛杉矶、温哥华、伦敦房价暴跌。

中国并非西方,西方经济强盛时,中国正好相反,这次大概率也会正好相反,因为中国和西方的经济周期不是同一个周期,中国处于债务周期的早期阶段,美国属于债务周期的末端。

从金融看,由于货币政策的刺激和实体经济的未来预期,国内的金融市场在接下来可能会迎来一次繁荣,而不是大多数人认为的“躺平”世代。

中国不会出现令和时代的低消费、低欲望,而是有可能在经历一次经济、文化、艺术、科技等所有领域巨大的革新之后进入新的黄金时代,在那样一个黄金时代,有可能会将其2022年之前全部视为“黑暗中世纪”,或者是光明的前奏。

从多方视角观察,中国未来房价大概率是上涨,而不是暴跌。

中国不缺土地,部分城市的规划存在一定事实上限,比如深圳,但不是所有的城市都是深圳,也有岳阳、绵阳这类土地面积极其庞大的区域。

套用上面的公式,则是1、2线部分城市房价仍然会上涨,其他大部分城市必然暴跌。

从人口来说,中国的长期人口在逐步下降,因此整体房价均价可能是下降,这个均价除了常规城市,也需要算上新疆、西藏、东北所有城市。

除了以上因素,也需要考虑到未来珠三角、长三角有一定可能会开放移民,吸引投资移民、技术人才等,这种情况下有可能稳住目前的人口总量,或者在总量的基础上略微上行。

从这个视角来说,未来的人口变量很多,房价从长期趋势来看,各地具体价格处于不确定性中,存在概率在发生作用的成分。

接下来再考虑产业结构和人口的分布,目前国内产值最高的产业链大部分集中在国内5个城市圈,分别是上海、北京、武汉、深圳、成都。

上海承载了北到南京,南到杭州,西到合肥,总人口过亿,并将继续吸纳更多周边人口,产业则以光伏、新能源、机器人、生物医药、金融为主。

北京加上天津,在互联网的基础上吸引了大量北方人口。

成都和重庆作为该城市群的双核,吸纳大部分西部人口。

粤港澳则自成一体,产业结构同样在冲刺世界最先进的高端产业链,比如工业机器人、家庭服务机器人、生物医药、无人机等,许多产业和长三角相似或者互补。

武汉则带上周围13个城市,吸纳附近多省人口,将东部和南部淘汰的产业链承接起来。

产业带动更多的收入,也让更多的人有能力在城市圈以内生活,在交通技术和物联网技术持续进步的过程中,在近未来,极有可能出现,在一个城市群内,劳动力在任意点工作,居住在城市群的任意点,通过新能源汽车、城际地铁、高铁往来。

伴随实际居住需求的大量增加,五大城市群的核心区域必然会发生房价的持续上涨。

学区房概念的逐渐式微,改善房的需求增加,年轻一代对居住环境和物业公司更高的服务质量提出更高的要求,这就导致近未来在5个城市群内出现优质房产的价格继续上扬,老破小的房产则一路向下。

也许会出现一个城市里,一条道路上,左边的小区价格疯涨,右边的小区价格暴跌。

多种因素的出现,共同推动了房地产市场的暴涨暴跌。

从现在看来,也许国内的房地产市场已经度过了最危险的阶段,不会发生系统性风险。

光伏产业链正在逐步代替房地产企业成为经济体的支撑性行业,作为新基建拉动中国经济的发展。

房地产市场的价格被风控,不允许大规模下跌,意味着国内的产业经济和金融市场出现刺激新兴行业的发展,也同时在淘汰落后产能。

也直白的预示着国内大量中小城市的房价虚高,等待购房者和房企的将是新一轮的暴跌。

而1、2线城市则正好相反,5大城市群正在更加紧密的衔接在一起,并吸引更多的资金和人口。

按照目前的趋势看,中国的城市发展,既不是东京大湾区吸纳全国绝大部分人口的东京模式,也不是洛杉矶无限制向周围平铺式发展的洛杉矶模式,更不是巴黎放射性向外发展的巴黎大都会模式,而是具备中国特色的城市群模式,例如苏州、杭州、上海变成一个城市群,广州、佛山、深圳、东莞变成一个城市群,彼此不能分割,也无法撇开其中一个单独分析。

可能在近未来,会出现早晨在佛山醒来,中午在深圳工作,晚上在广州聚餐,周末在东莞闲逛的生活吧。

如果出现这样的生活,深圳的核心区域继续暴涨,几乎成为一种必然。

 

 

如果新增劳动力的自住房在东莞,工作在深圳市中心,路上只需要半小时,那么就没有什么资本力量会要求深圳市中心区域的房价下跌了。

有一种说法是这样说的,决定房价的不是普通人,而是有钱人的平均收入。

伴随中国经济的继续增长,部分有钱人的收入必然上升,部分穷人会成为新的中产或晋级精英阶层。

对于普通人来说深圳南山区的房价¥20万/平高不可攀,对于大资本来说,这只是出门买个菜。

复旦大学陆铭教授的“大国大城”和经济学家温铁军教授的“新农村建设”可能同时出现在中国未来70年的经济现实中。

至于经济如何发展,我们平静且理性的去看待。

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